瑞安罗康瑞：只有自救才能破局
房地产市场的恢复还需要很长一段时间，融资市场会继续疲弱，市场至少需要2~3年的调整期。吴若凡/发自上海3月21日下午，瑞安房地产（00272.HK）召开2023年度业绩发布会，瑞安房地产主席罗康瑞、执行董事罗宝瑜、财务总裁及投资总裁孙希灏、行政总裁王颖，瑞安新天地行政总裁张斌出席。年报数据显示，2023年全年，瑞安房地产录得合约销售额187.15亿元，按年上升55%。截至2023年12月31日，瑞安房地产录得收入97.52亿元，同比下降37%；毛利润同比下跌24%至50.45亿元，毛利率则增长至52%；年度溢利达13.97亿元，股东应占溢利为8.1亿元，同比下降11%。业绩会上，管理层表示，2023年，中国经济虽有见回升，但市场信心疲弱，拖累房地产市场持续下滑。未来瑞安房地产将继续实行稳健策略。企业只有自救才能破局“我对市场短期还是比较悲观。”罗康瑞在业绩会上表示，当前的外部局势并不明朗，内地的经济增长比较疲弱，导致很多人消费欲望不高涨，其次，房地产供应量太大，很多出险房企也将迎来破产。在罗康瑞看来，行业内top100房企中有40家出现了债务违约的情况，依然伴随着现金流压力，自从去年下半年以来，中央和地方已出台多项融资支持政策。不过，在罗康瑞看来，企业不能等着政府和外界来救，而是要自救。在此背景下，瑞安走出了一条自己的路径，即不盲目扩张、轻资产的经营策略。罗康瑞表示，过去一年时间里，瑞安累计偿还了115亿元的债务，均是源自有资金支付。财报显示，瑞安房地产的负债净额为230.16亿元，权益总额为441.49亿元，净资产负债率为52%。现金及银行存款合计为89.17亿元。2023年，集团偿还及／或再融资银行借贷107亿元，并悉数赎回5亿美元的优先票据。截至2023年末，瑞安房地产实现合约销售额为113.96亿元，同比下跌58%。其中，包括住宅物业销售额72.08亿元，商业物业销售额29.82亿元及其他资产处置12.06亿元。对此，管理层表示，公司合约物业销售额下跌，主要由于推售的时间安排所致，预计在2024年将推出更多发展项目。今年，瑞安房地产可供销售及预售的住宅物业建筑面积为25.28万平方米。我们会维持稳健的资产负债表，也会比较保守的选择性投资，继续维持轻资产策略。出了问题的公司很多是要破产的，这个情绪如果蔓延，对市场信心会带来很大的冲击。出险企业数字太庞大，出险房企只有自救。消费水平没有恢复到疫情前罗康瑞认为，当前的环境依旧疲弱。去年瑞安的租金收入录得大幅增长，但瑞安新天地行政总裁张斌表示，疫情管控放开后，在消费复苏的带动下，商场的客流是有回升，但消费模式已经彻底改变，人均的消费客单价还没有恢复到疫情前的水平。财报显示，2023年，瑞安房地产实现年度租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）增至32.43亿元，按年增长 16%。坐拥上海新天地、虹桥天地等上海核心地段的持有型物业，瑞安房地产依旧面临较大挑战。“我们观察到消费者是转向更体验主导型和价值驱动型的消费。” 瑞安新天地行政总裁张斌表示，2024年无论是增长速度，在零售和办公板块，公司均面临不小的压力。首先，是来自同质化的竞争压力；其次，如何保证主力租户不流失的问题。今年会把出租率作为首要任务去实现。在罗康瑞看来，房地产市场的恢复还需要很长一段时间，融资市场会继续疲弱，市场至少需要2~3年的调整期。不过，瑞安房地产对于重仓地上海依旧充满信心。管理层表示，今年上海将有两个高端项目入市，其中一个是翠湖天地6期，成为浦西最高的住宅楼。项目于2023年3月份开始施工，计划在今年第四季度开始推售。第一批推出的单元来自于超高层住宅，年内可供预售的面积为5.66万平方米。瑞安房地产行政总裁王颖表示，接下来公司会发挥品牌和上海市场的发展基础，把握城市更新的机遇期，在拓展节奏上，坚持审慎的立场，同时继续实施轻资产战略。
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